失敗しない工事

今回は、分譲マンションの管理組合向けです。

管理組合では、10~20年に一度くらいの頻度で大規模修繕工事の問題がくると思います。

この大規模修繕工事で多いトラブルや問題をまとめました。

この問題をクリアしておくことで、失敗しない工事に近づけると思います。

多い問題

  1. 理事長が独断で決めてしまう
  2. 管理会社の言いなりになる
  3. わからないことが多いのでわかる人に任せたい
  4. 大規模修繕を決める時の理事になりたくない
  5. 修繕積立金が足りない

こんな問題が多いと聞きます。

Ⅰ.理事長が独断で決めてしまう

理事長が、地権者だったり、発言力がある場合は理事長の独断で話が進んでしまい、トラブルになる事があります。

特に、『昔は~』など古い工法や材料での知識で工事を考えてしまう事が多いですが、10年間の間に大きな携帯電話がスマートフォンになったように、塗料も工法も変化しているので必ず最新の情報を取り入れた方がよいです。また、理事会で事前に工事の決め方を十分に話あっておき全体に周知し独断で進めてしまわないようにしておく必要があります。中には、工事会社より個人バック(御礼金)をもらっている理事長なども多くいると聞いております。

Ⅱ.管理会社の言いなりになる

管理会社が大規模修繕工事に入りたがるのはもちろんお金です。管理会社のメリットは、いかに修繕工事に加わるかになります。多いのは、管理会社が日頃から業務を委託している会社から工事費用の10%~20%を売上としてもらうことです。最近では相見積もりをすると言って、管理会社の付き合いのある企業へ複数頼み、相見積もりで選んだように見せながら談合している事も多いです。また、管理会社は長期修繕計画を作っているだけあり、使える修繕費もわかっているので、予算はしっかり使います。最近では、理事会で会社を選んでも、管理会社が中間マージン分を加えるなどの方法で費用を受け取る会社もあります。 ※足りなくなれば、修繕積立金や管理費の改定ができます。もし投資用で所有している建物で、外部居住者ばかりのマンションであれば、全て管理会社任せでも良いですが、居住用であれば、管理組合で知識をつけて、全て管理組合で対応することをお勧めします。

Ⅲ.わからないことが多いのでわかる人に任せたい

大規模修繕のコンサルや、マンション管理士や建築事務所にお願いするパターンです。一番トラブルが多いと聞きます。しっかりとした業者にお願いをできれば、それなりのお金を払っても払った価値のある結果になりますが、頼んだ会社が実績のないような会社や古い工法の会社では失敗が多くなります。現在では、15年周期の工事が多いですが、古い方法の会社だと10年周期の工事を選びます。また使用する材料は7~8年程度の耐久年数の工事が多いです。管理組合はマンション全体で、理事会は選ばれた人です。大規模修繕工事など大きな修繕金のかかる工事を行う場合は、理事会の参加者や理事の数を増やし、このような専門知識の会社も相見積もりするなどし、選んでいく必要がります。

Ⅳ.大規模修繕を決める時の理事になりたくない

理事会や理事長をジャンケンや当番制で決めているマンションで多い事です。責任回避のため、管理会社に丸投げしたり、過去にお願いした会社に工事をお願いしたりし、良い結果がでない事が多いです。可能な限り大事な修繕を行う場合には、真剣に取り組む人を理事のメンバーに入れて工事を検討したいものです。

Ⅴ.修繕積立金が足りない

お金がないから工事ができない。理事会が余計に使ってしまっていたなど、トラブルがあります。修繕を先延ばしにすると関係ない所も劣化し結果としてお金が必要になります。分割払いで対応している会社なども探すのも手ですし、最悪リフォームローンなども候補に入れる必要があります。また、修繕積立金の改定などを行い、修繕について真剣に取り組む必要があります。


大規模修繕工事の費用は、1戸あたり平均100万円といわれます。10年周期だと70万前後もあれば、15年以上だと120万円くらいの負担になることもあります。ただ安ければ良いわけではなく、長期保証と耐久年数が長く、工事費用を抑えることが理想です。上記Ⅰ~Ⅴに該当する事がある管理組合の方は、解消できる問題は解消し、必ず頼れる会社に直接問い合わせをし、複数の会社で相見積もりをとってください。【業者を紹介します】サイトを間に入れて問い合わせをすると、その紹介会社が手数料を取るので結果としては安くないです。


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