大規模修繕業者の選び方

大規模修繕業者を選ぶ際には何を基準に選べばいいのか?

規模?価格?実績?など悩まれると思います。

そんな人向けにもっともよく聞くお話をまとめました。




業者選別条件

よく、管理会社さんやコンサルやちょっと知ったような人だと、下記のような条件を出すと思います。

そこでよく出される条件について、判定という形でその選別はあっているか間違っているかを書きました。

条件 判定
法人企業
資本金1億円 ×
資本金5千万円 ×
年商10億円 ×
下請け業者無し ×
上場企業 ×
大規模修繕経験
瑕疵保険
近隣業者 ×
経営事項審査 Y点 ×
公共事業 ×

このような判定となります。

なぜなら、このような条件をつけて探す事自体が既に間違えた業者の探し方となっております。最近も多く流れる談合のニュースがいい例です。通常大きな工事でも実際に施工を行っているのは、中小企業です。本来大規模修繕工事の業者選びでは、この中小企業にいかに直接工事をお願いすることができるか?が、争点となります。

不要な中間マージンを減らし、高品質の工事を安く行うか・・・だった話が、これだと大手企業が工事に参入できません。

管理組合が知りすぎたために管理会社や大手企業の工事が減るため、管理会社や大手企業では以下の条件を考えました。

  • 資本金は〇〇万円以上にしよう
  • 年間の施工件数は〇件以上にしよう
  • 経営事項審査、Y点が〇〇点以上

こうやって業者を絞る事により、施工を行える業者を絞り談合が可能な体制を作り上げてるといお話をよく聞きます。

実際資本金というのは、会社の運営資金ですが、そのお金=現在所有しているお金ではないです。資本金が数億の会社もどんどん潰れる世の中です。安心できる業者を選んでいるつもりになっているだけで実は選べてはおりません。

施工件数では、大規模修繕工事を年間〇件以上対応している事と条件でも聞きますが、これは何かの足しになりますか?結婚を10回した人と結婚したい。転職を10回した人を雇いたいと言ったら?論点はずれているかもしれませんが、この件数はそのくらい意味のないものです。何故なら年間にいくらの純利益があるのか?であれば何かあっても大丈夫な会社か、赤字経営かはわかります。

作業実績よりも、どのくらいの施工の技術があるかのが大事です。

最後の経営事項審査とは、入札(公共事業)でつく点数ですが、公共事業では書面の提出で点数がつきます。作業結果や実績を見られるわけではございません。ニュースで話題の談合企業と同じで、つくられた結果ではあります。

本当の選び方

では、どのように業者を選別すれば良いのか?

  • 説明力を聞く

(何を話しているか?管理組合側にたった説明ができない会社にお願いしても、対応と結果が変わったり、トラブルが発生した時の対処もスムーズになります。)

  • 瑕疵保険の使用ができる

(保証と言っても名ばかりの保証が多く、実際は劣化の判断で終わったり保証対外と言われ直してくれません。この保険に加入している業者に工事をお願いした方がよっぽど安心です。)

  • 住民への対応やトラブル発生時の対応

(予測の対応ですが、もしもこんな事があったらどう動いてくれるのか?この考えがしっかりしていな会社にお願いは怖いです。)

  • アフターサービスや施工後の点検

(施工完了後もしっかりと歩み寄ってくれる業者にお願いしたいです。大規模修繕は建売住宅同様でやり逃げが多い実態があります。)

  • 金額ではなく施工方法を確認する

(専門の内容なので最初は聞いてもわらかないです。なのでメーカーへの確認や組合で調べたり他業者で確認したりし選びます。)

  • 説明会や細かい対応に柔軟に対応できるか確認

(追加で説明や書類の提出をお願いした時に、いかに迅速に対応できるかでその会社の真の姿が見えます。)

管理組合の対応

施工業者の選別は本当に大変な事です。知識のないままでは選ぶこともできず食い物にされてしまいます。

昔は、管理会社に任せていれば大丈夫!こんな事で、管理会社がボロ儲けし失敗したマンションが増えました。この事から、業者選び教えますという建築事務所などが工事の中間に入り、業者選びを手伝ってくれるようになりました。

今度は、この建築事務所(一級建築士)やコンサル会社が業者との談合を行ったり管理組合を食い物にしました。

あまりのこのような事態の多さにNHKが取り上げたり、多くのニュースで問題視され始めております。

管理組合(修繕委員)のメンバーが真剣に向き合い、施工前に数年の時間をつかってでも納得のいく業者選びが必要です。大変な作業なので、他人任せのメンバーは多いですが、工事で失敗すると不要な金額を多く払ったり、早く劣化し工事が必要になる事も多いです。

また、何よりも大事なのが修繕積立金が足りなくなってしまう。管理費や修繕積立金の値上げの原因になった。次の工事の修繕積立金が無くなったって事にならないようにしてください。

困った時は選別条件をいったん決めずに5社でも10社でも読んで話を聞いてみてください。

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