こんな管理組合は注意
分譲マンションの管理組合では、大規模修繕など大きな工事の決議となると、理事会のメンバーには大きな負担になります。
また、最近では管理組合の高齢化により管理会社のワンマン経営になってしまっているマンションも多くあります。
今回は、管理組合で注意すべき内容についてのご紹介です。
この内容は、マンション管理士・分譲マンション管理組合・管理会社などから情報を集めた内容です。
管理会社のワンマン経営
まず、一番ありがちなのが、管理会社が管理組合の方向性を完全に握っているパターンです。管理組合や修繕委員会でやる気をもった人(積極的な人)がおらず、管理会社を信用しきってしまっているパターンは要注意です。管理会社の担当者がよっぽど親身に対応をして良い人でも高いお金を払っている事には変わりがないです。
例えば大規模修繕工事を発注する場合
管理組合が直接発注：1億円
管理会社が発注：1億5千万円
同じ工事でもこのくらいの誤差があります。また改修工事の内容が異なります。管理会社も会社として売上が必要なので、20年・30年持つ工事はしたがりません。そのような長い間工事の売り上げがなくなると困るので、『あえて7~10年』持てばよい工事をします。そうする事により、10~12年目には修繕が必要だよねって話し合いが必要な劣化状況になるからです。
このように、工事を定期的に行うためにわざと耐久年数を短く行うのが管理会社発注(不動産会社発注)の基本となります。
日頃変な所で大きな儲けを出さずに、信用された所で大きな工事で儲ける会社も多いので注意してください。
修繕委員会が存在しない
マンションによっては、居住者の中で建設関係の仕事に触れる人は修繕委員会に全員参加というマンションもあります。このようなマンションでは、修繕の度に専門の人間の知識を使ったり、その分野の人がいなくても協力して各方面に確認し適切な工事を適切な価格で発注しております。
ですが、現状はこのような事は少ないです。
注意が必要なのは、2パターンあります。
①修繕委員会がなく管理組合で対応している時
決める内容が大きいため負担になりすぎて管理会社にまかせっきりになります。また、管理組合が1年~2年交代で運営している事が多く、無知であったり管理会社の誘導にまかせっきりになります。
②修繕委員会が知識のない人のワンマン経営
知識のある方がワンマン経営でも危険な事はあります。最新の情報を取り入れたり、各方面に知り合いが多い方ならいいですが、実際は詳しくないのに見栄を張りすぎてる場合は誤った判断が多く危険な事はあります。ただ、知識がないのに、その場所に居座ってしまっている方がいる場合には注意が必要です。勝手な判断で必要な工事を行わなかったり、取り返しのつかないことを行う可能性もあるためです。
可能な限り、建築業のメンバーは必要ですがいない場合はリサーチ能力の高いメンバーで構成し、様々な所で情報収集をしたり各社の相見積もりをしっかり見極めれば良いと思います。
キックバック・リベート
1~2割くらいの割合で今もあると言われているのが、工事代金を受け取っている理事や修繕委員がいる事です。もちろん管理会社が受け取っている事もあります。これは管理会社が利益を上乗せする事とは別で、個人的にお金や物をもらっている事があります。
やり方
工事金額が1,000万円だった場合、受け取る人間と工事業者で組んで1,200万円で管理組合に発注します。そして200万円を個人的に受け取ります。この200万円は、会社と個人のやり取りで一切表には出ないので管理組合は知らずに高いお金を払います。そのような方がいる場合は、積極的に工事の際に動きますが必ず工事をお願いする会社は1社で決めてしまいます。
このやり方で何十年もの間で数千万円もらっていた理事長や修繕委員長がいるマンションもあります。
経理担当などが使い込んでいたマンションもありますが、管理会社がついている場合は勝手な引き落としができないので、お金を勝手に使い込むことはないですが、工事会社から後でお礼にもらうパターンは管理会社がいてもわからず終わってしまいます。
このような事を防ぐ場合は必ず、複数の会社に相見積もりをとり適正価格なのか？を比べ見積におかしな上乗せがないかをみる事でしか対応ができません。
まとめ
最近では、コンサルティングの会社や建築事務所でもどうようの事が多く発生し、注意喚起がでるほどになっております。分譲マンションで工事を決める事は大きな決定事項で必ず手を抜かず、しっかりとした業者で適正価格で対応してください。
困った際には、ランキングにある会社から数社に問い合わせをし比べてみるのも良いと思います。
