国土交通省が相場を発表
大規模修繕工事っていったいどのくらいの金額がかかるのか？
分譲マンションにお住まいの方は必ず出てくる大きな問題として、大規模修繕工事があります。
この大規模修繕工事は、どのくらいの金額がかかるのか？私のマンションは高い？など気になる方は是非一度お読みください。
国土交通省発表
2018年5月11日の発表内容では、大規模修繕工事にかかる費用は、１戸あたり「７５万～１００万円」が３０．６％で最も多く、「１００万～１２５万円」が２４．７％、「５０万～７５万円」が１４％との事です。
上記を元にすると全５０戸のマンションの場合の大規模修繕工事費用
- ３,７５０万円～５,０００万円 約３１%
- ５,０００万円～６,２５０万円 約２５％
- ２,５００万円～３,７５０万円 約１４％
このような結果となります。
発表に至る経緯
なぜ今回国土交通省が工事費用などを業者に調査し発表にいたったのか？という問題について経緯も発表されております。
以下、国土交通省記載文転載
マンション大規模修繕工事の発注等において、施工会社の選定に際して、発注者たる管理組合の利益と相反する※立場に立つ設計コンサルタントの存在が指摘されています。
国土交通省においては、平成 29 年１月に通知を発出し、注意喚起を図るとともに相談窓口を周知していますが、それに引き続き、管理組合等の大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、本調査を実施し、提供するものです。
※ 利益相反の事例
設計コンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態
これは２０１７年から何度もニュースになったり番組に取り上げられていた内容ではあります。
設計コンサルタントという設計事務所や一級建築士・マンション管理士が、施工会社の選定において談合をしたり自身の付き合いのある会社を使い、バックマージン(キックバック)を受け取れる会社で決め管理組合の修繕積立金を取れるだけ取ってしまうという問題が多く発生しております。
これは、朝日新聞の記事にもありますが、上記のような設計コンサルだけではなく管理会社でも多く発生している問題です。
あくまで長期修繕計画の大規模修繕工事費用は予定額なのに、その工事に費用に近い見積などは怪しいです。また、管理会社では修繕積立金額や今後の修繕計画を調整できるので、現在あるお金は全て使ってしまうなどという事もあります。
原因
管理組合の立場の勘違いが原因が多いです。
管理組合とは、区分所有法によると、区分所有者が複数人集まった時点で自動的に発生する組織です。理事会や修繕委員会はその管理組合の中で、年交代や立候補などで作られたボランティア組織です。この管理組合(理事会や修繕委員会)がマンションのために、計画をたて工事を発注します。
ただし、上記にも書きましたがあくまでボランティア組織が多いのと、建築においては素人となってしまう事から管理会社の言いなりや、少し詳しい理事などの言いなりになりる事があります。
『勘違いとは、管理会社がなんでもやってくれる。』
という勘違い。
管理組合がお客様になってしまい、管理会社任せとしているマンションが大変多いです。
こうなると管理会社はやりたい放題となるので、身内企業に工事をお願いし工事費用の何割かを工事委託金や紹介費用などとしいただきます。中には、管理組合からと施工会社からのダブルで貰う管理会社もあります。
大事な事は、管理組合がしっかりと機能し、組合で業者の選定をし会社を比較する事です。
管理会社や設計会社が全てあくどいわけではありませんが、実態としては儲けている会社のが多いのは事実です。
工事費用の相場の注意点
話は戻りますが、今回の工事費用の発表では、
- 第一回目の大規模修繕工事費用：平均１００万
- 第二回目の大規模修繕工事費用：平均９８万
- 第三回目の大規模修繕工事費用：平均８１万
と、金額が下がります。
これには理由があります。本来大規模修繕工事については、
- 第一回目の大規模修繕工事費用：８０～１４０万
- 第二回目の大規模修繕工事費用：１４０～２５０万
- 第三回目の大規模修繕工事費用：２５０～５５０万
と言われておりました。
でも実際は、ほとんどのマンションで二回目の大規模修繕工事からお金が足らなくなっております。
- 修繕積立金を改定しない
- 無駄な工事にお金を使う
- 高い工事費用でも疑問に思わず頼み続ける
このような事を行っているマンションが多く、修繕積立金が足らないからしっかりとした工事ができず、工事費用が安くなっております。
また、最近では1回目の大規模修繕時でも一時金として各住戸に５０万前後のお金の回収を行うマンションや、銀行への借り入れを行うマンションが増えました。
都内のマンションは早く売るために最初は修繕積立金を安く売りに出します。
そして、３年程度で値上げ案が出ますが、だいたいのマンションで反対派が強くなり修繕積立金の改定を行わないまま１０年など経ち工事が行えなくなります。
また、費用の関係からまとめて工事を行わずに、複数回にわけて実施するマンションもあります。
以上の事から今回国土交通省の発表したデータになっていると思われるので、二回目・三回目の管理組合の方は今回発表の情報だけを鵜呑みにしない方がよいです。
正しい運営方法
これは、知識のある強い管理組合・修繕委員会を作る事が大事です。数千円程度で参加できる大規模修繕工事セミナーなどは都内でも多く行っております。そのようなセミナーにメンバーで参加し皆様で知識を付ける事が大事です。
その上で、管理会社と話したり、コンサル会社と話さないと言われるがままに進める事になります。
一人一人が自身の財産のために前向きに考えて動く事が大事です。
以上、最後までお読み頂きありがとうございます。
